「違約金」と「手付金」の違いは何ですか？

違約金は，原則として，売買契約成立後に①決済期日が来ても残代金の支払いがない場合や売買物件の引渡しがない場合（履行遅滞），②売買物件の引き渡しが不能になってしまった場合（履行不能）や，あるいは③契約で違約金を約定した事項に該当した場合などに，支払う損害賠償額を予定したものです。手付金は売買契約の時に売主へ交付する金銭です。多くの場合が①売買契約で定められた期日まであるいは②「売買契約の相手方が履行に着手するまで」の①②のどちらか早い方までは手付解除ができると定められています。

住宅ローンを利用して不動産を購入します。銀行から住宅ローンの許可が下りなかった場合は違約金を支払わなければいけないのですか？

売買契約で定めた内容によりますが，「〇月〇日までに住宅ローンの承認が得られなかった場合にはこの売買契約は解除され，手付金などの金銭は返金される」などを約束した条項（いわゆるローン条項・融資解除の特約）が契約書に定められている場合は，融資許可が得られなかった場合の解除には違約金は発生しないのではないでしょうか。※ただし，売買契約書で期日までに融資審査に必要な書類を準備し金融機関に提出するなどの義務を定めている場合がありますのでご注意ください。

現実に違約金を支払ったケースを直接に経験したことはありますか？

弊社及び執筆者自身が仲介・自社売買取引で直接経験したことはありません。現に伺ったのは次のようなものがあります。・ライフラインの引込みがなされていない土地の購入のケース。数百ｍ先から引込みを行わなければならないことを承知して重要事項説明を受け売買契約。その後に引き込み費用の見積もりを取ったら高額であり売買契約を手付解除しようとしたが手付解除期限を超えていた。残代金支払い時期も超えたため違約となり，違約金（売買代金の２０％）を支払った。

【違約金】…悪い印象ですか？誤解されがちな違約金について説明します

Q: 損害賠償額が違約金の額を超えた場合にはどうなるのですか？

大きく分けると次のように３つのケースがあります。１）契約不適合責任について売買契約で約定した場合・・・契約不適合責任と違約金は別の話となります。２）「違約金の定めとは別で損害賠償を請求できる」と売買契約で約定した場合・・・違約金とは別に損害賠償額を請求できます。３）上記ではないケース・・・違約金の額となります※２）のケースは売買契約書に文言があるはずですので，ご確認ください。※故意に物件を壊した場合や契約の相手方を詐欺・脅迫した場合など，およそ通常ではありえないケースは除いてお考えください。

Q: 違約金を支払う場合はどのような場合が考えられますか？

売主側と買主側で異なります。売主側は「期日が来ても売買物件の引渡しをできない（しない）」場合です。買主側は「期日が来ても残代金の支払いがない」場合です。以上が代表的な事例です。

hayato

違約金と聞いたら「何かあったら大金を取られるのでは…」

違約金と聞くと「怖い…」「何かあったら大金を取られるのでは…？」という方が多いかもしれません。

しかし，この違約金，売主・買主を縛るための罰ではありません。

知ってましたか？違約金は売主・買主を守るためにあるということを。

この記事を読むと違約金のイメージは変わるかもしれません。ぜひ，ご一読を。

要点まとめ：違約金

時間がない方は要点だけチェック！

違約金とは・・・トラブル防止のためのルール。原則が損害賠償額の予定（契約違反時に請求できる損害賠償額はこの額と決めておくこと）　
違約金を定めるメリット・・・①違約時の上限額を設定できるので安心②違約により訴訟になった際の実際の損害額を立証する負担の軽減　
違約金の相場・・・売買代金の10～20%が多い（宅建業者が売主の場合は20%まで）
手付金・手付解除や融資利用による解除とは関係なし

FAQ：実務でよくある「違約金」についての質問と答え

「違約金を支払う」という事態が発生するのは稀です。

それゆえ，不動産の担当者も違約金について勘違いして説明していたり，説明を受ける方も「まあ関係ないかな…」とスルーする場合も多く‥知っておいて損はない部分ですよ。

違約金について間違えて説明されてるケース

ご安心ください！
契約をしても違約金を支払えば契約を解除できます！

（絶対に手付金と違約金を同じものだと思ってお客様に説明しているでしょ…）

（違約金が発生する事態は稀なのでなんとかなるかも…）

「違約金」と「手付金」の違いは何ですか？: 違約金は，原則として，売買契約成立後に①決済期日が来ても残代金の支払いがない場合や売買物件の引渡しがない場合（履行遅滞），②売買物件の引き渡しが不能になってしまった場合（履行不能）や，あるいは③契約で違約金を約定した事項に該当した場合などに，支払う損害賠償額を予定したものです。

手付金は売買契約の時に売主へ交付する金銭です。多くの場合が①売買契約で定められた期日まであるいは②「売買契約の相手方が履行に着手するまで」の①②のどちらか早い方までは手付解除ができると定められています。

住宅ローンを利用して不動産を購入します。銀行から住宅ローンの許可が下りなかった場合は違約金を支払わなければいけないのですか？: 売買契約で定めた内容によりますが，「〇月〇日までに住宅ローンの承認が得られなかった場合にはこの売買契約は解除され，手付金などの金銭は返金される」などを約束した条項（いわゆるローン条項・融資解除の特約）が契約書に定められている場合は，融資許可が得られなかった場合の解除には違約金は発生しないのではないでしょうか。

※ただし，売買契約書で期日までに融資審査に必要な書類を準備し金融機関に提出するなどの義務を定めている場合がありますのでご注意ください。

損害賠償額が違約金の額を超えた場合にはどうなるのですか？

大きく分けると次のように３つのケースがあります。

１）契約不適合責任について売買契約で約定した場合・・・契約不適合責任と違約金は別の話となります。
２）「違約金の定めとは別で損害賠償を請求できる」と売買契約で約定した場合・・・違約金とは別に損害賠償額を請求できます。
３）上記ではないケース・・・違約金の額となります

※２）のケースは売買契約書に文言があるはずですので，ご確認ください。

※故意に物件を壊した場合や契約の相手方を詐欺・脅迫した場合など，およそ通常ではありえないケースは除いてお考えください。

違約金を支払う場合はどのような場合が考えられますか？

売主側と買主側で異なります。

売主側は「期日が来ても売買物件の引渡しをできない（しない）」場合です。

買主側は「期日が来ても残代金の支払いがない」場合です。

以上が代表的な事例です。

現実に違約金を支払ったケースを直接に経験したことはありますか？: 弊社及び執筆者自身が仲介・自社売買取引で直接経験したことはありません。

現に伺ったのは次のようなものがあります。

・ライフラインの引込みがなされていない土地の購入のケース。
数百ｍ先から引込みを行わなければならないことを承知して重要事項説明を受け売買契約。その後に引き込み費用の見積もりを取ったら高額であり売買契約を手付解除しようとしたが手付解除期限を超えていた。残代金支払い時期も超えたため違約となり，違約金（売買代金の２０％）を支払った。