夫婦の共有している不動産を売却したい

夫婦で共有名義の不動産。売却する前に確認をしておきたいことはありませんか？

　住み替えや離婚を考えて「夫婦で共有している不動産を売却したい」という方は多くいらっしゃいます。

　しかし，「住宅ローンの残りがある場合には売れるのだろうか？」「夫（もしくは妻）の同意はいるのだろうか？」と悩まれる方は多いようです。

　このページは，共有している夫婦の方に「売りたい」と相談する前の知識確認として読んでいただけたら幸いです。

夫婦共有の不動産で可能な売却パターン

夫婦共有の不動産を売却する場合，夫婦二人一緒に売却する方法だけではありません。

状況によっては，相手の持分を取得したり，自分の持分だけを第三者に売却したり，土地の一部を分筆して売却する方法もあります。

共有中である夫（妻）の同意が必要ない場合は４の場合のみとなります。

　住宅ローンなどの残債がある場合や金融機関の抵当権が設定されている場合は，金融機関への確認が必要です。

１，共有している不動産を一体として第三者に売却する

　夫婦で合意をし，共有中の不動産を一括して第三者に売却するパターンです。

　例えば，つぎのような場合です。

• 夫婦の共有名義で購入したマンションや一戸建てを売却する
• 土地は妻名義・建物は夫名義となっている一棟の土地建物を売却する
• 夫婦の共有名義で購入したしたアパートやマンション一棟を売却する

　この場合は，次のような流れでの売買となります。

• 不動産業者に相談し，購入者を探して売却をする（仲介）
• 不動産業者に相談し，不動産業者が直接購入する（買取）
• 自分で隣人や他の親族・知人などに売却の声掛けをして，欲しい方と直接に売買をする（個人間売買）

　いずれの場合も住宅ローンの返済が終わっていない場合は，まずは住宅ローンの残額（残債）を確認ください。

　

　

２，自分の共有している持分を共有中の夫（もしくは妻）に売却・財産分与する

　共有している夫（妻）に，自分の共有持分を売却・財産分与するパターンです。

　購入・財産分与された夫（妻）はその不動産の単独所有者となります。

　例えば次のような場合です。

• 離婚に伴い，居住していた共有名義のマンションの共有持分を今後もそこに居住する夫（もしくは妻）へ売却・財産分与する
• 夫婦共有の土地建物を事業を行っている妻へ売却する

　不動産会社が間には入らずに直接の夫婦間での売買（個人間売買）を行うことも可能ですが，売買する場合には不動産の価格の設定などには注意が必要です。

　

なお，再三ですが，住宅ローンの残債がある場合は融資元である金融機関へ確認が必要です。

　

３，（土地などの場合）全体の一部を分筆して売却する

　広めの土地などの場合は，共有している土地の一部を分ける手続きを行った上で売却することも可能です。共有中の夫婦の同意は必要です。

　具体的には次のような事例です。

• 夫婦共有名義で２区画分100坪の土地を購入し一戸建てを建てて住んでいた。建物が建っていない庭や駐車場部分の土地50坪を売却する。

　売却への流れとしては次のようになります。

• 不動産会社に相談し，売却する部分の土地や価格を査定したうえで，分筆して売却する
• 共有者で話し合って人数分で面積を分割し，分筆して売却する

　土地を分けて売却する場合は，自分の共有している持分や土地の価額の兼ね合い，あるいは土地の分筆が可能かなどの問題もあるので，信頼できる不動産会社さんにご相談ください。

　また，分筆を行うためには，隣接地所有者の方との境界の確定や土地の測量を行うために，土地家屋調査士の先生への依頼が必要です。

なお，再三ですが，住宅ローンの残債がある場合は融資元である金融機関へ確認が必要です。

４，自分の共有している持分を第三者に売却する

　共有している夫（妻）の同意がなくても，共有している不動産の自分の共有持分だけを第三者へ売却することは可能です。

　具体的には次のような場合です。

• 夫婦共有名義で住居として購入したマンションがあり，離婚した夫（妻）がそこに住んでいる。家賃を受け取らない代わりに管理費・修繕費や固定資産税は引き続き居住している夫（妻）が支払うことになっていたが，全く支払わないため自分が立て替えている。負担も大きいので自分の共有する持分を売却する。

　売却には主に次のような方法があります。

• 共有持分を取り扱う不動産会社に相談し，共有持分の売却を依頼する。

なお，再三ですが，住宅ローンの残債がある場合は融資元である金融機関へ確認が必要です。

よく使う専門用語の説明

夫婦で共有している不動産を売却する場合によく使われる専門用語を説明します。

よくある質問とその答え　

夫婦共有の不動産を売却する場合に現場でよくある質問と答えを記載しました。

離婚を話し合っており，共有名義となっている住まいを売却しようと考えています。住宅ローンが2,500万円残っていますが，ネットで不動産無料一括査定をしたところ，3,000万円～4,500万円という価格でした。この場合は最低3,000万円以上の価値が確実にあると言えるでしょうか？売却して残債を上回った分をお互いの引っ越し費用に充てる考えでいます。

その価格を確実なものとまでは考えない方が良いです。

売買が成立した価格こそ正しいその不動産の価値です。金利の上昇や景気の動向，災害の発生などといった大きな要因から，近隣での事件事故などといった小さな要因まで絡み，実際に販売活動をしてみないとわからないことが多いのではないでしょうか。

（離婚に伴う売却の場合）売却をするときに（元）夫婦二人が立ち会う必要はありますか？

必ずしも立ち会う必要はありません。

慣れている不動産会社が間に入っている場合などは，それぞれご本人ごとに売却の意思確認→報告・説明→売却の契約→代金受領の案内・所有権移転の手続きと行うはずです。

また，近年では不動産売買契約も電子での契約が始まっておりますので，持ち回りでの契約も可能です。

※当社も電子契約を行っております。

3,000万円控除は夫婦それぞれに使える？3,000万円＋3,000万円＝6,000万円分使える？

要件に当てはまれば使えます。

夫（もしくは妻）が認知症の場合はどうしたら売却できる？

共有している夫（もしくは妻）が重度の認知症の場合は，１～３の場合は法定後見制度を利用する形式となります。

４の自分の持分を第三者に売却するということは自分の意志のみで可能です。
（法律上は可能ですが現実的ではないかと…）

共有名義の不動産の売却は専門家に相談することでスムーズになります。

１から４のパターンすべて対応可能！お気軽にご相談ください。