「兄弟で共有をしている不動産を売却したい」

兄弟で共有名義のままになっている不動産。負担が増え「そろそろ売却したい」と感じていませんか？

　相続登記の義務化もあり，限られた時間の中で「とりあえず兄弟の共有で相続登記」という選択は決して間違っていません。

　しかし，固定資産税や維持・管理の負担から「これから先，共有で不動産を所有していても仕方がないのではないか？…売却しようか？」と悩まれる方は多いようです。

　このページは，共有している兄弟の方に「売りたい」と相談する前の知識確認として読んでいただけたら幸いです。

　

兄弟共有の不動産で可能な売却パターン

兄弟間で共有している不動産は，主に次のパターンでの売却が可能です。

共有中の兄弟の同意が必要ない場合は４のみとなります。

１，共有している不動産を一体として第三者に売却する

　兄弟で合意をし，共有中の不動産を一括して第三者に売却するパターンです。

　例えば，つぎのような場合です。

• 兄弟で相続し空き家となっている実家のマンションや一戸建てを売却する
• 兄弟で相続した土地を売却する
• 兄弟で相続したアパートやマンション一棟を売却する

　

　この場合は，次のような流れでの売買となります。

• 不動産業者に相談し，購入者を探して売却をする（仲介）
• 不動産業者に相談し，不動産業者が直接購入する（買取）
• 自分で隣人や他の親族・知人などに売却の声掛けをして，欲しい方と直接に売買をする（個人間売買）

　なお，一括売却した代金は兄弟それぞれの持分などに応じて受け取る形式が一般的です。

　

２，自分の共有している持分を共有中の兄弟に売却する

　共有している兄弟に，自分の共有持分を売却する（兄弟に買い取ってもらう）パターンです。購入した兄弟はその不動産の単独所有者となれることがメリットです。

　例えば次のような場合です。

• 兄弟で共有中の実家のマンションや一戸建てについて，自分の共有持分の２分の１を兄弟が購入する
• お店をやっている（いた）実家の土地建物を兄弟で２分の１ずつで共有していたが，自分の共有持分を兄弟が購入する

　

　この場合は，不動産会社が間には入らずに直接の兄弟間での売買（個人間売買）となることも多いです。　

　

　

３，（土地などの場合）全体の一部を分筆して売却する

　広めの土地などの場合は，共有している土地の一部を分ける手続きを行った上で売却することも可能です。共有中の兄弟の同意は必要です。

　具体的には次のような事例です。

• 相続して兄弟で共有となっている実家は敷地が200坪ある。実家の建物には兄弟が住んでいるが，建物が建っていない庭や駐車場部分の土地100坪を売却する
• 使用していない空き地100坪を相続し兄弟共有となっている。共有中の兄弟は自分の持分の分は売却しないが，自分の持分の分は売却する

　売却への流れとしては次のようになります。

• 不動産会社に相談し，売却する部分の土地や価格を査定したうえで，分筆して売却する
• 共有者で話し合って人数分で面積を分割し，分筆して売却する

　土地を分けて売却する場合は，自分の共有している持分や土地の価額の兼ね合い，あるいは土地の分筆が可能かなどの問題もあるので，信頼できる不動産会社さんにご相談ください。

　また，分筆を行うためには，隣接地所有者の方との境界の確定や土地の測量を行うために，土地家屋調査士の先生への依頼が必要です。

４，自分の共有している持分を第三者に売却する

　共有している兄弟の同意がなくても，共有している不動産の自分の共有持分だけを第三者へ売却することも可能です。

　具体的には次のような場合です。

• 兄弟で共有している土地があるが共有中の兄弟は消息不明であり，自分の共有する持分を売却する
• 実家マンションを兄弟で相続し，共有している兄弟がそこに住んでいる。家賃を受け取らない代わりに管理費・修繕費や固定資産税は兄弟が支払うことになっていたが，全く支払わないため自分が立て替えている。負担も大きいので自分の共有する持分を売却する。

　売却には主に次のような方法があります。

• 共有持分を取り扱う不動産会社に相談し，共有持分の売却を依頼する。

よく使う専門用語の説明

兄弟で共有している不動産を売却する場合によく使われる専門用語を説明します。

よくある質問とその答え　

兄弟共有の不動産を売却する場合に現場でよくある質問と答えを記載しました。

まだ相続登記を行っていないので親の名義になっている。それでも売却はできる？

できます。

実務的によくあり，この場合は「売却の相談～売却」と「親御様からの相続の手続きと登記」などが並走する形式となります。

共有していた兄弟がすでに亡くなっている場合はどうなるの？

亡くなられたご兄弟にお子様がいる場合はお子様と配偶者（妻や夫）が相続人となり，亡くなられた兄弟と同じ共有持分を相続し，同じ共有状態となる場合が多いです。

共有している兄弟に売却する場合は手続きをどのように行う？価格はどうなる？契約書はいる？

売却する不動産の持分の価格を決めて売却をします。

後々のために不動産売買の契約書を作成しておくことを勧めます。

不動産を共有している兄弟が認知症の場合はどうしたら良い？

共有しているご兄弟が重度の認知症の場合は，１～３の場合は法定後見制度を利用する形式となります。

４の自分の持分を第三者に売却するということは自分の意志のみで可能です。
（ただし，揉めやすいのでご注意ください。）

共有名義の不動産の売却は専門家に相談することでスムーズになります。

１から４のパターンすべて対応可能！お気軽にご相談ください。