「手付金は本当に戻ってくる？」　【手付】と【手付解除】について正確に知りたい場合はココ！

手付（手付金）と手付解除について

「手付を打って抑えた」「手付倍返し」など，不動産の売買において手付（手付金）という用語はよく使われます。

「手付については理解している」という方は多いかもしれません。

しかし，契約の直前になると「手付金は本当に戻ってくる？」「受け取った手付金はどういう場合に返さなければいけないの？」「どういう場合に手付解除ができる？」など，手付（手付金）についての質問が多いのも事実です。

実務でよくある質問とともに手付（手付金）と手付解除についてまとめてみました。

FAQ：実務でよくある手付（手付金）と手付解除についての質問と答え

とても質問が多いテーマです。

手付（手付金）や手付解除については知っていても，売買契約の直前になると不安になる方（特に買主側）が多いのではないでしょうか？　

実務でよくある手付（手付金）や手付解除についての質問とその答えを記載します。

手付金の返金に関する質問

手付・手付解除についての質問

手付金の相場や支払い方法についての質問

手付金と頭金・違約金などとの違い

詳しく：手付（手付金）と手付解除について

手付（手付金）と手付解除について詳しく説明します。

手付（手付金）とは

手付とは，売買契約の証として買主から売主へ交付される金銭その他有価物です。

不動産の売買契約では，多くの手付が金銭で交付され，証約手付であり，解約手付であるという場合が多いのではないでしょうか。

（なお，日本の民法では手付は売買の場合で定められており，賃貸借の場合では手付というものは存在しません。賃貸借契約で「手付金として何万円を…」と聞いたら少しだけ用心した方が良いかもしれません。）

手付金の額や相場は…？

手付金は売買代金の5～10％の額が多いです。

売買契約の内容で自由に定めることができるので，契約前の申込の段階で相談をして決まります。

なお，手付が解約手付であり，手付の金額が少ない場合には手付解除を行いやすくなります。

例えば，１億円のマンション売買契約の手付金が１０万円であった場合，買主・売主ともに１０万円の損失で「この売買契約はやめにしましょう」と手付解除を行うことができます。

売主が一般の方ではなく，宅地建物取引業者（免許の有る不動産業者）の場合には手付金の上限額は売買代金の20%を超えてはならないと定められています。（宅地建物取引業法３９条１項）

「売主が宅地建物取引業者の場合」とは，具体的には下記のようなケースが多くなります。

• リノベーションされた中古マンションの売買
• 新築マンションの売買
• 建売住宅の売買
• 新しい分譲地の土地の売買

具体的には，売主が宅地建物取引業者の建売住宅の売買契約で，売買契約時点で上棟しているという理由で「売買契約時に手付で30％を支払い，完成時引渡し時に残代金の70％を支払う」などの契約は宅地建物取引業法違反となります。

手付の支払い方法や時期について

原則は，売買契約の当日に売主買主が集り売買契約と同時に買主が売主に手付を現金で支払います。

しかし，つぎのような事情も考慮され，昨今では様々な場合があります。

• 売買代金が高額なため手付金も数千万円と高額。買主売主双方が振込を希望
• 売買契約日が土日休日（住宅用の不動産売買に多い）のため，手付金の交付日を金曜日あるいは月曜日にする（契約成立日は手付金の交付日などの特約条項を付ける）
• 電子契約で事前に契約書類の確認を済ませており，持ち回りの契約日に手付金の振込を行う。

売買契約対象の不動産の需要の多寡，売主買主が法人か個人か，電子契約やネットバンクについての普及度，外国の方・海外居住の方が多いかなど，地域性の要因などもあり，手付の支払額はもとより不動産売買契約の内容については本当にケースバイケースではないでしょうか？

まずは，現にご相談されている不動産会社様にご確認ください。

手付解除について

手付解除とは，売買契約の後に，買主は手付金を放棄してあるいは売主は契約時に受け取った手付金の倍額を買主に支払い，売買契約を一方的に解除することです。

解除をする理由は様々です。

売主側からは「他に高く買う人が見つかったから」，買主側からは「他に良い物件が見つかったから」など理由は自由です。

なお，買主側から見た場合に「手付金が返ってこない」という解除は，この手付解除の場合と買主の契約違反による解除の場合です。

手付解除のやり方（？）

「売買契約上の手付解除ができる指定期日前」で「相手方が履行に着手してない場合」に，買主は手付金を放棄・売主は手付金額の倍額を提供して「手付解除します」と意思表示します。

手付解除はいつまでできるのか？

「いつまで手付解除ができるか？」は，下記のようになります。

・まずは売買契約で具体的に定められた内容
・契約書に何も定められずに手付が交付され売買した場合には民法（昭和の頃の手書きで１枚紙のものなどは何も書いてないことがありますがレアケースではないでしょうか…？）。

多くは上の図のように①契約で定めた手付解除ができる期日まで，または②契約の相手方（買主が手付解除したい場合は売主・売主が手付解除したい場合は買主）が履行に着手するまでと定められます。

「履行に着手」の具体的時期

実際に「履行に着手」にあたるかどうかは，行為の内容や債務の内容，履行期が定められた趣旨・目的などから総合的に判断されますが，次のような場合は「履行に着手」とされた判例があります。

手付金と申込金（申込証拠金・予約金）や違約金の違い

手付金は，買主が手付解除を行う以外の解除の場合は返金されます。

手付解除とは，売買契約の後に，買主あるいは売主が「買うのをやめます」「売るのをやめます」という解除です。それ以外の理由の解除は手付金は返金されます。

また，賃貸借の契約については日本の民法では手付というものはありません。

しばしば質問がある「以前に手付金は返せませんと言われたことがあるのですが…」という手付金のようなものは次のようなものが多いようです。

＜手付金のようなもの＞

• 賃貸物件の申込のような金・・・手付とは売買契約です。賃貸借契約は手付ではありません。
• 建築の請負契約の申込金・・・請負契約を結んでおらず手付金ではない場合が多いのではないでしょうか。（ただし，請負契約を済ませており「手付解除をしたい」という方は直ちに請負者様に確認を。売買契約とは異なります。）

知っていますか？　不動産売買の解除の種類について

不動産売買の場合，複数の種類の解除があるということを知っていますか？

引渡し前にできる解除や引き渡しが終わってもできる解除など

「引き渡しが終わった後は解除ができない」と思っている方は多いのですが，売買契約の約定などにより，引き渡し後に契約の解除が可能な場合もあります。

　契約の約定に拠りますが，契約不適合責任による解除や反社条項による解除などは引渡し後にもできる解除として定められている場合が多くあります。

不動産の売買では，売買契約の約定や民法等の法で定められた各種の解除があります。

「手付金が戻ってこない」という解除は，手付解除の場合と買主側の契約違反による解除の場合のみです。

「不動産の契約」について　お気軽にご相談を！

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