【確定測量図】の有無は土地の価格にどこまで反映されているのか

hayato

「確定測量図」を「現況測量図」「地積測量図」の違いとともにご説明

隣地境界異常なし！最新の「確定測量図」の価値

　不動産取引の際などに作成される「確定測量図」は，不動産ポータルサイトなどにおいて「確定測量図有ります！」などとアピールされることは少ないかもしれません。

　しかし，「確定測量図」は少なくとも１カ月以上の時間と数十万円～百万円程度を費やして作成される，お隣さんと境界争いがない証明でもある書類です。

要点まとめ：「確定測量図」について

ザっと確認するには「要点まとめ」だけをお読みください。

要点まとめ：「確定測量図」について

土地に関して数種類ある「測量図」の内，すべての隣接地所有者が立会い，境界（筆界）確認が行われて作成されたものが「確定測量図」
境界（筆界）確認は，隣接地所有者の民（個人や法人）だけでなく，官（国・都道府県・市区町村）の立会いが必要な場合もあり時間がかかる（少なくとも１カ月程度～）
隣接地所有者は「境界確認に協力しない」という選択肢をとることも…　＝　「確定測量図」がある場合境界紛争がある可能性は極めて低い
「確定測量図」は土地家屋調査士に依頼を（法務局に代理申請できるため）
「確定測量図」の作成費用は数十～百万円程度
土地売買に際して絶対に必要というわけではない

※なお，「測量図」に「確定測量図」と書いてあることは多くはないかもしれません。迷ったらご相談ください。

「確定測量図」の有無は土地の価格にもっと反映されて良いのかも…

　たとえば，あなたが購入しようと思っている土地が，お隣さんと「境界の争いがある」と聞いた場合，何％程度価値が下がるでしょうか？

　あるいは，「確定測量図」を隣地との紛争を抱えていない証拠の書類と考えた場合，どの程度土地の価格に反映されるでしょうか。

　地味だけれども非常に大事な測量図である「確定測量図」について，実務でよくあるお話とともにご説明します。

【実例FAQ】「確定測量図」に関連してよくあるお話

　実務でよくある「確定測量図」に関連する質問やお話を記載しました。

　土地に関する「測量図」は種類があり，また「確定測量図」と書かれているものは多くないため「何が確定測量図かわからない」という場合が多くあります。

　また，そもそも「確定測量図」作成の前提である隣接地所有者が立ち会っての「境界確定」については，様々なお話があったりします。

お客様！そのお土地は「測量図」があるので安心です！

ちょっと待って…いつの時代の何の測量図かわかってお伝えしているの!?

法務局で「地積測量図」を取得しました。この測量図が最新の「確定測量図」ですよね？: よくある勘違いです。

（法務局という公の役所で取得する測量図のためでしょうか…）

「地積測量図」は「分筆登記」「地積更正登記」「土地表題登記」など，登記の申請の際に添付される測量図で法務局に保管されているものです。

土地の購入を検討しています。不動産屋さんから最新の日付入りの「測量図」をいただきました。これが「確定測量図」ですよね？: その測量図は「現況測量図」の可能性が高いと思われます。

なお，隣地の土地所有者の方と境界確認済か，お問合せをされた方が良いかと思います。

私が見ている図面には図面名称で「求積図」と書かれています。令和の最近の日付とともに，作成者は「〇×土地家屋調査士事務所」と書かれています。これは「確定測量図」でしょうか？: どなたからその「求積図」をいただいたのでしょうか？

「隣接地所有者の方の印鑑などが押されたもの」や「確定」の文字が入っている書類などは，その近くにありませんか？

土地の購入を考えています。住宅建築会社さんから「建築の正式な見積もりのため，高さ入りの測量図が欲しい」と言われました。「確定測量図」をください。: 「確定測量図」には高さの記載がないと思われます。

「現況測量図」に高さの記載がある場合があるので「現況測量図」をご確認ください（絶対に高さが入っているわけでではありません）。

なお，それ以上の「高低測量図」（土地を数ｍピッチごとに測定して高さを図面に記載したもの）は，通常買主様サイドで作成依頼するのでない場合が多いと思いますので，ご注意ください。

相続した土地を売却しようと考えています。不動産屋さんに売却に必要な費用として「土地の測量費用として１００万円くらい！」と言われました。これは，ぼったくり価格ではないでしょうか？: 一読した段階で，ぼったくり価格ではないと思われます。

「確定測量」については，原則，土地家屋調査士に依頼をします。この場合，隣接する土地が何件あるか，境界標を何カ所入れなければならないか，隣地所有者の中で相続登記が未了の方はいないか（海外在住の方や所在不明の人もあります…）など様々な要因があります。

相続人が多い場合や行方不明者がいる場合など，探索に数カ月の期間を要することはざらにあります。

以上のような場合には，１００万円くらいの費用が必要になりますので，予め「売却に必要な費用」として見積もっておいてよいと考えられます（数十万円～広い土地ならば２００万円程度の場合も）。

土地を売買するときには「確定測量図」が必須とネットで見ましたが，確定測量を行わなければ土地売買ができないのでしょうか？

そのようなことは絶対にありません。

「確定測量を行うか行わないか」は，土地を売買する契約（売買契約書）の内容で売主買主間で自由に定めることができます。

実務では「確定測量図なし」での売買は多々あります。

お隣さんとの境界確認の結果，「私の所有する建物が越境している」と言われたのですが・・: ・・・よくあります。

お隣の土地所有者には以前ひどい目に遭ったので境界立会に協力したくないのですが，協力する義務はあるのですか？: ・・・わかります。

（協力する義務はありません）それ故に「確定測量図」は価値があるものと考えられます。

【詳しく】「確定測量図」とその他「測量図」について解説

　まず，「確定測量図」については「地積測量図」や「現況測量図」とともに，「どれが確定測量図？」となることが多い「測量図」となります。

　また，「測量図」については，そもそも図面のタイトルが統一されていなかったり，似たような「求積図」などとの勘違いがあったり，あるいは時代による測量の精度もあったりと・・わかりにくい書類です。