【専任媒介契約】とは？売主が不安に思うこと・よくある誤解をまとめて解説

専任媒介【せんにんばいかい】契約とは

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）とは，不動産の売却活動を不動産会社に１社に任せる契約です。

専任媒介は不利？売主が不安に感じやすいポイント

他社に頼めない不安

専任媒介契約では，不動産の売却を一社の不動産会社に依頼することになります。

そのため，

・他の不動産会社に同時に依頼できない
・相性が悪かったらどうしよう
・本当にその会社だけで買主が見つけられるのか

といった不安を感じるのは自然なことです。

ただし，専任媒介だからと言って他社からの紹介や購入申込がなくなるわけではありません。

実際にはレインズ（不動産流通機構）に登録されることで，他の不動産会社も物件情報を確認し，買主を紹介することができます。

「１社に任せる＝１社しか動かない」と誤解されがちでは，実際にはそうではありません。

囲い込みされるのではないかという心配

専任媒介について調べていると，「囲い込み」という言葉を目にして不安になる方も多いのではないでしょうか。

「囲い込み」とは，不動産会社が他社からの問合せや紹介を意図的に断ち，自社だけで成約しようとする行為を指します。

ただし，これは専任媒介契約そのものの問題ではなく，その会社や担当者の姿勢の問題です。

他社と協力して販売活動を行う不動産会社は多くあります。

本当に営業してくれるのか？

「専任にしたら放置されるのではないか？」

「広告だけ出して，あとは何もしないのではないか？」

こうした不安を持つ方もいるかもしれません。

しかし，専任媒介の場合は媒介契約を結んだ不動産会社には定期的な報告義務があります。

・どのような問い合わせがあったか
・内覧は何件あったか
・反応はどうか

こうした点を確認した上で判断することが大切です。

専任媒介でよくある誤解（実際にはこうです）

専任媒介契約については，インターネットや口コミで様々な情報が出回っており，実態とは少し違うイメージを持たれているケースも少なくありません。

専任媒介のメリット・デメリットを売主目線で整理

メリット：販売の戦略と前線情報が一本化できる

専任媒介のメリットは，販売の戦略と前線の情報が一本化できる点です。

複数の不動産会社が窓口になる場合（一般媒介という）を想像してみてください。

例えば・・・

・A社B社C社など，それぞれの担当者と常に売主が連絡を取り合わなければならない
・A社B社C社それぞれで動きが異なるので情報が異なって伝わっていく
・A社B社C社それぞれが全く動いていない場合などのリスク

このような事態が起きにくいのが専任媒介のメリットです。

デメリット：不動産会社・担当者への依存度が高い

専任媒介のデメリットは，１社に任せるため，不動産会社や担当者に依存する度合いが高い点にあります。

もちろん，専任媒介は不動産会社１社に任せる形態のため，信頼ができない不動産会社やだらしがない担当者に大切な不動産の売却を任せるということは，まず，ないはずです。

しかし，ここで少しだけ注意する点はつぎのような部分です。

・不動産会社はそれぞれ取扱不動産に得手不得手がある（マンションが得意・土地が得意・地域密着など）
・依頼した実力ある担当者が異動になる場合がある

専任媒介が向いている売主・向いていない売主

専任媒介が向いているケース

• 不動産会社・担当者の窓口を一本化したい
• 報告・連絡・相談をまとめたい

専任媒介が向いていないケース

一方で，次のような場合は専任媒介が合わないこともあります。

• 複数の不動産会社に同時に任せたい
• 報告・連絡などは複数対応可能

このような場合は，一般媒介契約の方が考えに合う可能性があります。

専任媒介は途中で見直すことができます

専任媒介契約は，一度結んだら最後まで変えられないものではありません。

例えば，つぎのような状況になったら見直しを検討しても良いタイミングかもしれません。

• 問合せや現地見学・内覧がほとんど入らない
• 販売状況の説明があいまいで納得できない
• 価格や販売方針の相談ができない
• 信頼関係に不安を感じ始めた

専任媒介契約の期間満了時に

・媒介契約を変更する
・別の不動産会社に相談する

といった選択も可能です。

大切なのは「合っているかどうか」

専任媒介は，売主ー不動産ー不動産会社&担当者の線が合っているかどうかです。

この線がきちんと合えば非常に心強い契約です。

専任媒介で失敗しないために売主が確認すべきこと

• レインズにきちんと登録されている？
• 定期報告はきちんとある？
• 不動産会社・担当者との相性などはどう？

レインズにきちんと登録されている？

専任媒介契約では，不動産会社は専任媒介契約の日から7日以内にレインズ（指定流通機構）に登録しなければならないと定められています（宅建業法34条の2第5項・則第15条の10第２項）。

※不動産会社の休業日は含まない
※契約日の初日は不算入

定期報告はきちんとある？

専任媒介契約では，販売活動について２週間に１回以上という定期的な報告義務があります（宅建業法３４条の２第９項）。

瞬時に蒸発してしまうような人気の不動産以外は，専任媒介を結んだ不動産会社・担当者とは短くても販売開始から申込，そして売買契約までは数週間～という期間になるはずです。

不動産会社・担当者との相性などはどう？

専任媒介での売却を依頼した不動産会社や担当者との相性などは定期的に確認する必要があります。

というのも，不動産会社や担当者により得手不得手があります。

• 不動産会社により取り扱う不動産による得手不得手がある
• 担当者が異動・退職して変わる場合がある

例えば，以前にマンションの１室の売却を任せてスムーズにいったので，今回は相続した一戸建ての販売を任せたが，任せた不動産会社がマンションがメインのため土地が絡む一戸建ての販売は不得手のため，売却に苦戦したなどの事例はしばしばあります。

また，不動産売買は対応など担当者に拠る部分が大きいのが実情です。

以前に売却を任せたのと同じ不動産会社に任せたが，以前とは担当者が異なっており想像以上に販売で苦戦したなどの事例も多いです。

専任媒介に迷ったときには「一般媒介」も一手

１社に任せる専任媒介に迷ったときには「一般媒介」を結ぶのも一手です。

	専任媒介	一般媒介
複数社への依頼	✖	〇
自分で買主を見つける	〇	〇
レインズ登録	義務	任意
報告義務	２週間に１回以上	なし
向いている人	１社に任せたい	複数に任せたい

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