不動産の購入や売却の時に「市街化調整区域」と「都市計画区域外」という用語を目にした際はご注意を。

　「市街化調整区域」と「都市計画区域外」は，緑豊かな郊外・のどかな田園風景・田舎といった景色の点では同じでも，建物建築や土地開発に関する規制の内容は正反対です。

　不動産業者・建築業者・金融機関の担当者が，「市街化調整区域」の不動産と「都市計画区域外」の不動産を勘違いをしているケースは，実務でもよくあります。

　「勘違い」以外には，「聞き違い」や「伝え間違い」，「記載ミス」など…該当する不動産が「市街化調整区域」にあるのか「都市計画区域外」にあるかで，結論は正反対となるため本当に注意が必要です。

　不動産取引の現場やご相談の中で，「市街化調整区域」と「都市計画区域外」の土地や建物について，よくある勘違いを記載しました。いずれも実例です。

　ちょっとした勘違いから始まるお話でも，対象の不動産が「市街化調整区域」にあるのか「都市計画区域外」にあるのかで結論が全く異なってくるので要注意です。

　※なお，接道要件や崖条例・農地などその他の個別の法令制限は考慮しないこととします。

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　実務でも混同されることの多い「市街化調整区域」と「都市計画区域外」の不動産に対する規制について，詳しく説明します。

　景色風景は似ている緑豊かな両地域・・・何度も申し上げますが，「市街化調整区域ならば原則建物が建てられない」「都市計画区域外ならば建物は原則建てられる」となります。

　下の図のように，日本の国土は「都市計画区域（内）」か「都市計画区域外」で区分けされます。

　都市計画区域の外側，すなわち「都市計画区域外」の土地は，都市的な活動が展開される可能性がない区域ととらえられており，建築行為や開発行為に関する規制が緩いエリアとなっています。

　対して，都市計画区域の内側は，都市としての整備・開発・保全を進めるために，市街地開発事業の実施・開発許可・建築確認の実施等が明確に定められています。そして，この都市計画区域の内側は，市街化を推し進める「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」とに区分がなされています。

　市街化調整区域とは，都市計画区域の内側にある市街化をおさえる区域です。

都市計画区域外とは，都市計画区域の外側にある地域のことです。

　我々のような不動産業者，建築会社，金融機関の方などでも，うっかり「市街化調整区域」と「都市計画区域外」とを勘違いしていることはあります。

　また，ご相談者が言い間違えて担当の方にお伝えしているケースもあります。

　実務でこのあたりの事例は何度も遭遇します。

「市街化調整区域」や「都市計画区域外」の不動産について，「どうして住宅ローンが組めないんだろう？」「どうして周りは建っているのにこの土地は建てられないんだろう？」「おかしいな…なんで売れないのだろう？」などの疑問がある場合は，単純に「勘違い」をしている場合もあるという場合もありますので，ぜひ一度確認をしてみてください。

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