一般の方がご自分が所有する不動産を売却する場合であっても，私たち宅地建物取引業者と同じように「宅地建物取引業の免許」を取得して所有不動産の売却を行わなければ「宅地建物取引業法違反」となるケースがあります。

　そしてそのような場合には，宅地建物取引業法で最も重い罰則の無免許事業となる可能性が…。

　この「業として行うこと」は，線引きがあります。

　実務でも「うっかり無免許営業」は，しばしば目にしますのでご注意ください。

　無免許事業で逮捕された事例や判例は他に掲載がされているものがあるので譲るとして，これまでに実務で相談・経験した事例のいくつかを記載します。

　いずれも行政等に確認の上，①宅地建物取引業の免許の取得あるいは②その他の解決策を図った事例です。

　宅地建物取引業法の無免許営業が疑われる行為はうっかり行いがちで且つ線引きが難しい場合があります。

　広い土地や複数の不動産を所有している方は，不動産を売却する際にはご注意ください。

　不動産の売却を行う際，宅地建物取引業の免許が要るのか要らないのかの線引きがわかりにくい場面もあります。

　うっかり「無免許営業」とならないよう，不動産の売却を行う前には行政や信頼できる不動産業者に事前にご確認ください。

　不動産売却のご相談の中で「自分が持っている不動産を売るだけで不動産屋（宅地建物取引業）の免許が必要なの？」「不動産屋に仲介を依頼していれば問題はないんじゃないの？」というお話になる場面は多々あります。

（あるいは「え？すでに売却を始めているんだけど…」といった場合も…。）

　宅地建物取引業の免許がなく売却を行う行為，すなわち「無免許事業」については本当にうっかりとあてはまってしまったりします。あるいは，免許が要るのか要らないのかの線引きがわかりにくい場面もあります。

　不動産の売却を行う際には，お知り合いなど信頼のできる不動産業者（宅建業者）や宅建業免許申請を行っている行政書士等にご相談ください。

　以上が無免許事業の罰則です。

　宅地や建物といった不動産取引を規制する「宅地建物取引業法」という法律の中で，無免許事業は最も重い罰則となります。

宅地建物取引業法の免許が必要な場合は大きく分けると次の２つのパターンです。

　以上の２つのケースの内，一般の方が気をつけなければならないのは，（１）の自分の所有する不動産を売却する行為で免許が必要となる場合です。

　「土地を分割して売却する場合」や「所有する不動産を何度も売却する場合」には，無免許事業にあてはまりやすいのでご注意ください。

　いずれも自分の所有する不動産を「業」として売却を行うかが問題点となります。

• 勧められて購入してきたワンルームマンションの９室を一斉に売却する。
• 相続した３００坪の土地を５０坪ずつ６区画に分割して売却する。
• 中古アパート一棟を売却する。次の一棟をすでに購入の契約していてこれも売却の予定。
• 古い戸建を購入し「リノベーションしてバリューアップ」して売却する。4件5件と進めてゆく。
• 宅建業の免許保有の法人の取締役が個人として不動産を取得し売却をする。「１年に１件程度なら何の問題もない」。
• 競売で取得した不動産を売却する。「１年に１件程度なので何の問題もない」。
• 公務員の友人から「五棟十室以下の不動産の売却ならば問題がない」と聞いた（気がする）。

　以上はほんの一部ですが，宅地建物取引業法違反になりやすいのでご注意を。

　不動産投資家の方や地主の（とりわけ地主を相続した）方は，不動産の売却の際は本当にご注意ください。

　実際にはもう少し要素が加わりますが，まず，上記のような事例に近い売却の場合には「宅地建物取引業の免許が必要なのではないか？」あるいは「どうしたらよいか？」など信頼できる不動産業者の方にご相談をされた方が良いと思います。

　法人の場合は，個人に比べ所有する不動産の面積・量が大きくなることが多く，売却にあたって宅地建物の取引を「業」として行っている場合に当てはまりやすいのでご注意ください。

• 駐車場にしていた社有地５００坪の土地を売却する。まとめて売るより高く売りたい（当然です）ので１０分割しそれぞれを５０坪程度の宅地形状にして売却する。
• 建設業許可のある法人が所有する４００坪の土地を１０区画に分割する。建設業許可もあり，戸建住宅の建築の実績もこれまでにあるので建売住宅１０棟を販売する
• 個人で築古の戸建を購入，バリューアップの改装を施した後に賃貸しするといった運営で数戸保有している。順調なため，今後法人化して改装→売却を行っていく

　法人の場合では，駐車場用地・資材置き場・倉庫・保養所などまとまった面積の土地を保有することが多く，その売却の際には注意が必要です。

　また，建設業許可保有の事業者の方は土地や建物を加工する能力や経験を有しているので，所有する不動産の売却の際にはとりわけ「宅建業の免許が必要かも…」と注意が必要です。

　不動産の売却を行う際には，お知り合いなど信頼のできる不動産業者（宅建業者）や宅建業免許申請を行っている行政書士等にご相談ください。

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